|
Бизнес-лихорадка по-столичному: что творится с офисным рынком?
|
|
|
Премиум-класс стал флагманом по оживлению столичных офисов. Соотношение спроса и предложения в данном сегменте уже практически выравнялось. В класс «В» спрос значительно ниже предложения. В прошлом году в столице в аренду было сдало или продано около 1,3 - 1,7 миллионов «квадратов» офисной недвижимости.
Показатель превысил докризисные цифры на 30 - 40%. Наиболее бурным был рост рынка в начале 2011 года. Конец года был отмечен затишьем из-за нестабильности на финансовых рынках. Рекордное количество сделок не привело к существенному увеличению цен. Рост арендных ставок сдерживался большим запасом свободных площадей.
Объем их примерно был сопоставим с объемом поглощения (1,3 - 1,6 миллионов «квадратов»). Стоит вспомнить, что в докризисные годы свободных площадей на рынке офисов в Москве не бывало больше чем 300 - 400 тысяч квадратных метров. Баланс спроса и предложения в то же время в некоторых районах нарушался.
Например, внутри Садового кольца ситуация приближается к дефициту качественных площадей, вслед за чем ставки аренды уже начали ползти вверх.
Первая волна спроса на офисы после кризиса возникла в 2009 году. Большая часть сделок была связана с продлением договорных условий или их изменением. Уже в 2010 на рынок вышли набравшие сил корпорации и банки с государственными долями. Подешевевший сегмент офисной недвижимости премиум класса стал их первой «добычей». Это так называемые помещения класса «А».
Уже в прошлом году к нефтяникам и банкирам присоединились айтишники. Одни из крупнейших сделок прошлого года - переезд компаний Mail.ru и Kaspersky Lab в новые офисы в комплексах «SkyLight» и «Олимпия».
Повышение требований к качеству рабочего места спровоцировало волну переездов среди компаний IT-индустрии, фармацевтических и строительных корпораций. Возросла и доля запросов на офисы класса «А». Если в 2010 году таковые искали в 25 - 30% случаев, то в 2011 они составляли около 40% запросов.
По итогам 2011 года было арендовано около 570 000 «квадратов» офисов класса «А», в 2010 - 300 000 метров. Сегодня объем свободных площадей в данном классе около 200 - 300 тысяч. Таким образом, при сохранении тенденции на 2012 год, площадей все же будет не хватать, а, значит, и цены поползут вверх.
В то же время расширение предложения пока не предвидится. Если новые здания и вводятся в эксплуатацию, то это в основном завершение старых докризисных проектов. Пересмотр инвестконтрактов, введение запрета новых строек внутри Третьего транспортного кольца, возможный переезд администрации за МКАД - все это заставляет девелоперов задумываться о направлении деятельности. Часто приходится занимать выжидательные позиции.
Даже при самом оптимистичном развитии событий в центре столицы в текущем году будет сдано не более 100 000 квадратных метров площадей. Причем больше чем треть уже забронированы.Неудивительно, что при таких обстоятельствах уже сегодня можно встретить предложения офисов по цене 1200 долларов за метр в год. В то же время средние ставки на офисы в классе «А» сегодня - 750 - 800 долларов в год. С начала года ставки аренды уже показали рост в 26%. Аналитики прогнозируют, что в ближайшее время стоит ожидать еще подорожания в 20%.
В настоящее время в пределах Садового кольца доля свободных площадей, по оценке экспертов, ниже среднерыночной и равна примерно 13%.За пределами Третьего кольца ситуация менее напряженная. Здесь пустует четвертая часть офисов класса «В» - 1,4 - 1,5 миллионов «квадратов», при 0,9 - 1,1 миллионе метров годового объема поглощения. То есть, предложение явно превышает спрос. Объясняют это эксперты накопившимся объемом стартовавших до кризиса проектов. Так только в 2008 году за пределами Третьего кольца было сдано 1,8 миллиона квадратных метров офисов. Из них 1,4 миллиона в классе «В».
Из запланированного на 2012 год объема в 760 000 «квадратов» большая часть концентрируется между МКАД и Третьим транспортным кольцом.
Не последнюю роль в уровне спроса играет курс национальной валюты. Хоть расчеты ведутся в рублях, но считают аренду в основном в долларовом эквиваленте. Когда в августе-сентябре рубль ослабел на 13% по отношению к американскому доллару, это выразилось оттоком спроса.
Некоторые участники рынка строят предположения о грядущем небольшом снижении цен в течении года. Особенно это касается удаленных от метро объектов, а также зданий без парковок, без столовых и прочих благ цивилизации.
Источник: Зем.ру
|
Вы можете подписаться на еженедельную рассылку обновлений сайта. Для этого введите свой emial ниже: